En 2009, l’AFUA « Les Jardins de Sérignan » avait une dette de 4,7 millions d’euros envers l’État, la Caisse d'Epargne, la commune de Vendres et l'entreprise CMR notamment, héritée de mauvais choix financiers des anciens dirigeants de l’établissement public et de carences dans la supervision de l’État. Cette dette, qui équivalait à 5,45 €/m², a été utilisée pour effrayer les 300 propriétaires concernés et obtenir leur adhésion au projet de relance proposé par Maître Grégory CRETIN. Cette effrayante dette a aussi facilité les ventes de terrains à petit prix (40 €/m²) sous la pression et la contrainte.
En réalité, la dette n’était pas insurmontable, car l’AFUA possédait un patrimoine valorisé à environ 40 millions d’euros, avec environ 20 hectares de terrains constructibles en bord de mer. De plus, des solutions comme une dissolution de l’AFUA auraient permis de négocier le montant de la dette et de la transférer à une collectivité ou un organisme tiers.
La peur autour de la dette a servi à justifier des participations financières très élevées pour les propriétaires (50,07 €/m² pour les aménagements), tout en permettant aux gestionnaires de l’AFUA de s’enrichir par l’acquisition et la valorisation de nombreuses parcelles.
Aujourd’hui, après avoir remboursé l’État et d'autres créanciers, l’AFUA doit 4,8 millions d’euros à la commune de Sérignan pour des participations financières indues. En effet, ces sommes devaient uniquement financer des équipements publics utiles aux habitants de la ZAC « Les Jardins de Sérignan, ce qui ne semble pas être le cas ici. Dans son rapport, le magistrat de la Chambre Régionale des Comptes s’interroge également à cet égard. Aucun équipement d’une valeur de 4,8 millions d’euros n’est prévu par la commune sur le périmètre de la ZAC « Les Jardins de Sérignan ». La future école est prévue sur la ZAC « Garenque ».
Cette situation soulève des pratiques douteuses et des contradictions dans la gestion de la ZAC « Les Jardins de Sérignan ».
Comble de l’ironie, la santé financière de l’AFUA semble s’être subitement détériorée, au point que la dette totale de l’association foncière avoisinerait les 9 millions d’euros. Cette somme considérable reste à la charge des propriétaires restants dans l’AFUA. Alors qu’en 2007, les 300 propriétaires de l’époque devaient rembourser 4,7 millions d’euros tout en possédant environ 20 hectares constructibles, en 2025, moins de 100 propriétaires doivent désormais assumer une dette qui aurait doublé, avec seulement dans la poche de l’AFUA 11 petites parcelles de terrain à vendre pour y faire face.
C’est à ce jour un désastre financier, une véritable « BEREZINA ».
Fort heureusement, Monsieur le Maire a pris le soin d’obtenir la distraction du périmètre de l’AFUA des parcelles acquises par sa SCI familiale LA CALADE. La parcelle BH 50, acquise par son fils, est, quant à elle, quasiment distraite. Qu’ont-ils voulu éviter ?
Les conseillers de l’AFUA (CRETIN, VAQUER, JEANNIN) ont, eux aussi, bien veillé à distraire leurs biens du périmètre de l’AFUA. Certes, ils ont ruiné l’AFUA par leurs agissements intéressés. Toutefois, ils ont su préserver leur patrimoine personnel de la banqueroute.
En 2009, date à laquelle le projet de relance de l’AFUA « Les Jardins de Sérignan » a été mis en œuvre sur les bons conseils de Maître Grégory CRETIN, la dette de l’AFUA détenue par l’Etat, la Caisse d'Epargne, la commune de Vendres et l'entreprise CMR notamment s’élevait à 4,7 millions d’euros.
Cette dette trouvait son origine dans les dysfonctionnements de l’AFUA constatés par la Chambre Régionale des Comptes au début des années 2000 et sanctionnés par la Cour de Discipline Budgétaire et Financière dans son arrêt du 18 septembre 2002. Ces dysfonctionnements consistaient essentiellement en l’engagement de travaux d’aménagement d’envergure sans disposer des recettes nécessaires à la couverture des dépenses occasionnées. Afin de ne pas pénaliser l’entreprise qui avait effectué les travaux et qui n’a pas été payée par l’AFUA, une mise en recouvrement forcée auprès des tous les propriétaires a été lancée et a échoué. L'Etat a donc été condamné à payer l'entreprise qui avait effectué les travaux, prenant la dette à son compte dans l’attente de voir le projet relancé.
Cette dette conséquente a toujours été présentée telle l’épée de Damoclès flottant au-dessus des têtes des 300 propriétaires de l’AFUA tous solidairement redevables de cette somme dite « colossale ».
En effet, l’article 42 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires précise en son deuxième alinéa « Les propriétaires membres de l'association sont redevables des dettes de l'association jusqu'à leur extinction totale ».
La peur générée par cette dette a permis d’obtenir l’adhésion de la quasi-totalité des membres de l’AFUA au projet de relance proposé par Maître Grégory CRETIN et validé par les autorités publiques qui voyaient là un bon moyen de récupérer leurs fonds.
Les négociations engagées avec des propriétaires apeurés en vue de s’approprier leurs terrains sur le périmètre de l’AFUA s’en sont trouvées grandement facilitées. Bon nombre de propriétaires ont signé des promesses de vente pour éviter une ruine annoncée.
La situation était-elle si dramatique ?
Compte-tenu de l’étendue du périmètre de l’AFUA à savoir 86 ha, la dette s’élevait par m² à 5,45 €. Pour un terrain de 1 000 m², la somme due était de 5 450 €. Certes, cela constitue une somme, mais de là à considérer celle-ci insurmontable.
La dette n’était pas un réel problème.
D’abord, parce que le patrimoine de l’AFUA « Les Jardins de Sérignan » en 2009 était loin d’être déficitaire contrairement à ce que laissaient entendre les différents discours. Rappelons au lecteur que l’AFUA était propriétaire d'environ 20 ha de terrains constructibles en bord de mer. En émettant l’hypothèse que ces terrains avaient une valeur de 200 € / m², cela représentait un patrimoine de 40 millions d’euros. Même avec une dette de 4,7 millions d’euros, l’AFUA était loin d’être en faillite.
Ensuite, parce que la dette de l’AFUA, en plus d’être la faute de ses anciens dirigeants, était également la conséquence d’une insuffisance des services de l’Etat en tant qu’autorité de tutelle.
Dans son arrêt du 18 septembre 2002, la Cour de Discipline Budgétaire et Financière a clairement écrit « que les autorités préfectorales, dont l’instruction a montré qu’elles connaissaient mal leurs attributions en matière de travaux réalisés par une association syndicale, notamment le caractère obligatoire de leur autorisation préalable expresse, ne sont à aucun moment intervenues pour préciser à l’intéressé le régime juridique applicable aux actes de l’association ».
L’Etat avait donc une sérieuse part de responsabilité dans la dette de l’AFUA « Les Jardins de Sérignan ».
Dans ces circonstances, s’il y avait eu faillite de l’établissement public, des négociations avec les services de l’Etat auraient pu être engagées.
La faillite de l’AFUA aurait conduit à la dissolution de l’établissement public. Dans cette situation les dispositions de l’article 72 du décret n°2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, auraient pu trouver à s’appliquer.
Cet article précise que « Les dettes des propriétaires qui étaient membres de l'association syndicale autorisée dissoute peuvent être prises en charge par une collectivité territoriale ou un organisme tiers. Dans ce cas, les modalités de cette prise en charge sont fixées dans l'arrêté préfectoral prononçant la dissolution de l'association. ».
La dette de l’AFUA « Les Jardins de Sérignan » n’était donc pas un problème toujours au regard du patrimoine que constituaient les biens immobiliers détenus par elle auxquels s’ajoutait la valeur des terrains toujours aux mains des propriétaires membres de l’AFUA.
Effrayer les membres de l’AFUA avec la DETTE a eu plusieurs vertus pour les adeptes du projet de relance de Maître Grégory CRETIN.
Cela a permis de faire accepter le prix exorbitant des participations financières dues par chaque propriétaire membre de l’AFUA, à savoir 50,07 € /m² pour l’aménagement de la zone.
Cela a aussi facilité l’enrichissement personnel des « gestionnaires » de l’AFUA « Les Jardins de Sérignan » qui se sont appropriés bon nombre de parcelles pour construire une quantité impressionnante d’immeubles sur le périmètre de l’AFUA.
Maintenant que le projet de relance de l’AFUA « Les Jardins de Sérignan », œuvre de Maître Grégory CRETIN, a été mené à son « terme » par des moyens décrits dans nos différents articles, nous nous interrogeons sur l’état de la dette de l’AFUA à ce jour.
Après avoir remboursé 4,7 millions d’euros à l’Etat, l’AFUA doit maintenant payer à la ville 4,8 millions d’euros pour des participations financières indues.
Les Shadocks n’auraient pas fait mieux.
Pourquoi les participations financières demandées par la commune à l’AFUA sont-elles indues ?
Parce qu’il est de jurisprudence constante que ne peut être mise à la charge de l’aménageur d’une ZAC que la part des équipements publics réalisés à destination des futurs habitants ou bénéficiaires de ladite ZAC. Quel équipement public d’une valeur de 4,8 millions d’euros a été construit dans la ZAC « Les Jardins de Sérignan » pour répondre aux besoins des habitants du quartier « Les Jardins de Sérignan » ?
Tous les juristes, les aménageurs, les constructeurs, les promoteurs connaissent cette règle.
Maître Grégory CRETIN, avocat en droit public, spécialiste d’urbanisme, connait également cette règle. Pourtant, il a conseillé aux membres du conseil des syndics de l’AFUA de conclure les différents avenants au traité de concession proposés par la commune. Avenants qui sont venus accroitre considérablement les participations financières dues par l’AFUA à la commune sans qu’il y ait une réelle contrepartie pour les habitants du quartier « Les Jardins de Sérignan ».
4,8 millions d’euros, c’est une somme considérable, le prix d’une nouvelle école, par exemple.
Tout cela prête à sourire, n’est-ce pas ?
Comble de l’ironie, il semblerait qu’à la dernière assemblée générale des propriétaires de l’AFUA « Les Jardins de Sérignan » du 11 février 2025, les dirigeants aient annoncé qu’il fallait payer 4 millions d’euros à la Caisse d’Epargne et aux entreprises.
Le résultat de la bonne gestion de l’AFUA est un trou béant de près de 9 millions d’euros que vont devoir assumer les quelques propriétaires restant dans l’association foncière.
En 2007, les 300 propriétaires des 86 ha qui constituaient l’AFUA, devaient rembourser 4,7 millions d’euros. Alors que l’AFUA possédait en pleine propriété environ 20 ha de terrains constructibles, c’était la catastrophe.
En 2025, les moins de 100 propriétaires restants qui possèdent quelques hectares doivent près de 9 millions d’euros. L’AFUA a seulement 11 petites parcelles à vendre pour financer tout ça.
Alors maintenant quel est le mot décrivant le mieux la situation : un naufrage, un cataclysme, un désastre ? C’est tout simplement un fiasco financier, urbanistique, écologique et humain. UNE BEREZINA !
Fort heureusement, Monsieur le Maire a pris le soin d’obtenir la distraction du périmètre de l’AFUA des parcelles acquises par sa SCI familiale LA CALADE. Qu'a-t-il voulu éviter ?
On peut dire que sur ce coup-là, le Maire a été bien informé.
La parcelle BH 50 acquise par son fils a fait l'objet d'une demande de distraction du périmètre de l'AFUA lors de la séance du conseil municipal du 23 mai 2024. Le fils du Maire est lui aussi très bien informé.
Et pour finir, les conseillers de l’AFUA (CRETIN, VAQUER, JEANNIN) ont, à travers diverses sociétés immobilières, construit près de 300 logements sur le périmètre de l’AFUA « Les Jardins de Sérignan ». Rassurez-vous, ils ont bien veillé à distraire leurs biens du périmètre de l’AFUA. Certes, la situation financière de l'AFUA a empiré, toutefois, ils ont su préserver leur patrimoine personnel de la banqueroute. Toutes leurs parcelles ont été distraites du périmètre de l’AFUA.
A croire que le défaut de paiement et la bérézina financière de l'AFUA ont été anticipés, force étant de constater que les parcelles acquises par les susnommés ou leurs SCI ont été distraites du périmètre de l’AFUA et construites en vue de l'habitation ou de la location, tandis que la centaine de propriétaires restant dans l'AFUA doivent régler une dette de plusieurs centaines de milliers d’euro, ou potentiellement de plusieurs millions.