Les membres de l’ADUCFG que nous sommes, avons toujours contesté les participations financières demandées par l’AFUA « Les Jardins de Sérignan ». Nous considérons ces participations surestimées, illégales, notamment car elles sont calculées uniformément en fonction des m² constructibles sans tenir compte des avantages spécifiques tirés par chaque propriétaire, et non libératoires (une fois payées nous ne pouvons pas user de notre terrain comme bon nous semble).
Selon la loi (article 31 de l'ordonnance de 2004), les contributions doivent être proportionnelles aux bénéfices que chaque membre retire des aménagements. Par exemple, un propriétaire pouvant construire un grand immeuble devrait payer plus qu’un autre pouvant construire seulement une maison. L’AFUA applique malgré tout un tarif unique de 50,07 €/m² constructible, ce qui est contraire à la réglementation. De plus, des promoteurs ne pouvaient bénéficier d’un traitement de faveur.
Cette illégalité dans la clé de répartition des participations a déjà été mise en lumière lors de précédentes contestations du calcul des participations par d’autres propriétaires, dont l’un, proche du maire actuel, avait engagé, avec son association de défense, la première action devant le TA de Montpellier en janvier 1995. Par ailleurs, la demande de "mise à l'écart" d'une partie de ses terrains du périmètre de l'AFUA en 1991 avait interrogé.
La justice administrative, nous concernant, n’a pas pu se prononcer définitivement sur la légalité des participations que l’AFUA nous réclamait. Toutefois, il semblerait qu’un membre de l’AFUA ait obtenu l’annulation de ses participations en soulevant les mêmes arguments que nous avons utilisés, à la fois en première et en seconde instance.
Les membres de l’ADUCFG que nous sommes, avons toujours contesté les participations financières appelées par l’AFUA « Les Jardins de Sérignan ». Non pas parce que nous sommes des mauvais payeurs, mais tout simplement parce que nous refusons de payer des participations surestimées, illégalement calculées et surtout qui ne nous autorisaient pas, une fois payées, à disposer de nos terrains comme bon nous semblait (rappelons ici que les dirigeants de l’AFUA interdisaient à quiconque de vendre ses terrains pour ne pas concurrencer les promoteurs et l’AFUA, elle-même, sur le marché immobilier).
Payer 50,07 €/ m² constructible pour l’aménagement et l’urbanisation des terrains situés dans le périmètre de l’AFUA est tout à fait exorbitant et très largement au-dessus du prix du marché ; et ce, même en incluant dans ce prix le remboursement de la dette de l’AFUA de 4,7 millions d’euros pour les 86 ha concernés. N’importe quel ingénieur des ponts et chaussées, de travaux publics, territorial confirmerait cela.
Faire payer 50,07 €/m² constructible à tous les propriétaires, sans tenir compte de l’intérêt que chacun a à l’opération d’aménagement, est illégal. En effet, l’article 31 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 qui régit les associations syndicales de propriétaires dont font partie les AFUA, prévoit que « Les redevances syndicales sont établies annuellement et réparties entre les membres en fonction des bases de répartition des dépenses déterminées par le syndicat. Ces bases tiennent compte de l’intérêt de chaque propriétaire à l’exécution des missions de l’association. ».
Or, en répartissant les participations financières en fonction du m² constructible, l’AFUA « Les Jardins de Sérignan » ne respecte pas la loi.
Afin de comprendre simplement cet état de fait, voici un exemple.
La loi dit :
Les participations des membres au financement d’une AFUA doivent être réparties en fonction de l’intérêt que ses membres ont à l’opération. C’est-à-dire que plus on tire profit de l’opération menée par une AFUA, plus on doit contribuer aux travaux et autres dépenses.
Petit cas pratique :
Dans une AFUA,
Monsieur A est propriétaire d’un terrain de 1 000 m². Sur son terrain, il a le droit de construire un immeuble de 4 étages comprenant 20 logements.
Madame B est propriétaire d’un terrain de 1 000 m². Sur son terrain, elle ne peut construire qu’une petite copropriété de 6 logements.
Madame C est propriétaire d’un terrain de 1 000 m². Sur son terrain, elle ne peut construire qu’une seule maison.
Selon la règle que nous mettons en évidence, qui doit verser le plus de participations ?
Réponse : Monsieur A.
Puis vient Madame B et enfin Madame C.
En aucune façon, on ne peut demander la même contribution à Monsieur A, Madame B et Madame C.
Or, imaginons maintenant que les participations soient calculées en fonction du nombre de m² constructibles des terrains. Nos trois propriétaires auraient à payer la même somme. Cela n’est donc pas conforme à la loi.
En clair, si une AFUA calcule les participations de ses membres en fonction de la surface en m² constructible des terrains, elle ne respecte pas la loi.
Dans l’AFUA « Les Jardins de Sérignan », les participations financières sont de 50,07 €/m² constructible pour tous les membres, sans distinction. L’AFUA « Les Jardins de Sérignan » ne respecte pas la loi.
Sauf, semble-t-il, pour les promoteurs qui ont bénéficié d’un régime particulier plus favorable.
Pour mieux comprendre, nous joignons à cet article ci-dessous un extrait du jurisclasseur construction et Urbanisme des éditions Lexis Nexis et l’article 31-II de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.
C’est notamment sur ce fondement que nous contestons les titres de recettes par lesquels l’AFUA a réclamé ses participations.
Cet argument a déjà été soulevé par l’avocat de Monsieur B propriétaire d’un camping pour obliger l’AFUA à transiger notamment sur la sortie du camping du périmètre de l’AFUA. Il a également été soulevé par l’avocat de Monsieur Jacques DUPIN (actuel Premier Adjoint de la commune de Sérignan) pour contester en janvier 1995 les titres de participations illégaux calculés sur le m² de terrain. Par ailleurs, une demande d'exclusion d'une partie de ses terrains du périmètre de l'AFUA en 1991 avait fait réagir la direction de l'AFUA.
Malheureusement, concernant les participations financières que nous contestons, aucun juge ne pourra se prononcer définitivement. L’AFUA a annulé les titres de recettes correspondant à nos participations avant qu’une décision définitive des juges administratifs ne soit prononcée. Notre argumentation était donc convaincante.
Cependant, il semblerait qu’un membre de l’AFUA ait, quant à lui, obtenu de la justice gain de cause face à l’AFUA. Le titre de recettes émis à son encontre par cette dernière a été annulé par le juge sur le fondement des mêmes arguments que nous avons soulevés ; que ce soit en première ou en seconde instance.
De cela, l’AFUA ne s’en est pas vanté !
